Con frecuencia nos consultan dudas en relación a las reparaciones urgentes en elementos comunes de las Comunidades de propietarios. Por esta razón hemos pensado que puede ser de interés resumir los principales aspectos a tener en cuenta:
El Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que tienen carácter obligatorio y no quieren acuerdo en Junta “los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble…”Se consideran reparaciones urgentes las necesarias para mantener la seguridad y habitabilidad del inmueble. No realizarlas supone un mal mayor para el edificio. Ejemplos frecuentes son roturas de tuberías, fachadas con riesgo de desprendimiento de cascotes, cubiertas con problemas de estanqueidad, sobrecarga eléctrica por tormentas, etc.
Por otra parte, el Artículo 20 de la mencionada Ley estipula que corresponde al Administrador “atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”.
No es necesario, por tanto, convocar Junta de propietarios para acometer reformas urgentes. Recae la potestad respecto a su ejecución sobre el Administrador o, en su defecto, el Presidente. No obstante, existe jurisprudencia suficiente que permite ejecutar las obras a uno de los propietarios siempre que se cumplan los siguientes supuestos: i) El propietario haya comunicado con anterioridad a la Comunidad la necesidad de realizar las mismas; ii) Se estén ocasionando significativas molestias directas que se puedan agravar con el tiempo, iii) Los Órganos de Gobierno de la Comunidad estén mostrando una actitud pasiva respecto a la incidencia comunica por el vecino; iv) el propietario haya informado de que, teniendo en cuenta la pasividad de la Comunidad, solicitará él mismo la reparación. En la situación anteriormente descrita el coste de las obras sería repercutible a los copropietarios.
Pese a lo indicado en el párrafo anterior, debe tenerse en cuenta que la Junta de propietarios decide qué obras son necesarias. Por ello, para evitar determinadas situaciones en las que la necesidad de las actuaciones sea subjetiva y, por tanto, esté sujeta a un elemento de juicio de valor, en Gesfincas Coruña siempre aconsejamos que, salvo en situaciones muy urgentes que puedan suponer riesgo para las personas o generar daños mayores al inmueble con carácter casi inmediato, las obras hayan sido siempre previamente aprobadas en Junta.
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